중개사무소에서 추천하는 전세·월세집 재계약 할 때 필수 체크리스트

최근 전세사기 피해자들이 많이 언론에 나오고 있죠? 소중한 내 돈을 잃는다는 것은 상상조차 하기 싫습니다. 전세사기 피해를 입지 않기 위해 다음에 나올 내용들을 알아야 합니다. 딱 1분만 투자해서 아래 내용을 읽어보시면, 전세, 월세 재계약 시 꼭 확인해야 하는 체크리스트들이 나와있으니 재계약하기 전 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 

전월세 재계약 체크리스트

 

1. 전세 재계약 알리는 타이밍

* 재계약 관련 연락은 누가 먼저하는 것? 

- 임대인이 계약기간 종료 2~6개월 전 까지 부동산을 통해서 또는 직접 세입자에게 계약 종료 또는 재계약 여부를 물어봅니다. 
- 재계약을 하지 않으려면 최소 3개월 전까지 임대인에게 통보한다. 
*  전/월세 묵시적 갱신
- 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 미 통지, 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없다고 가정하면, 묵시적 갱신으로 인정됨.
- 묵시적 갱신이 되었다면, 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로 거주할 수 있음.
   (계약서 새로 작성 필요 x)

2. 묵시적 갱신 vs 계약 갱신청구권

* 계약 갱신청구권이란? 

- 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2로 연장
- 계약 갱신청구권 사용 시, 임대료 인상은 직전 임대료의 5%로 제한
- 임대인 본인, 임대인의 직계존비속 거주 시 갱시요구 거부 가능
* 묵시적 갱신과의 차이 
- 묵시적 갱신 : 세입자는 언제든지 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고, 해지통보 3개월 이후 임대차 계약이 종료됨 
- 계약 갱신청구권 : 2년의 계약이 이루어진 것으로 보고, 계약 중간중간에 세입자가 나갈 경우, 계약 중도해지로 간주함

 

3. 계약 조건이 유지되는 경우

* 계약서를 다시 써야할까?

- 같은 조건으로 계약 연장된다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없음

- 단, 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요함.
  (수수료는 안 받거나 5~10만원 정도 납부)

* 주의사항

- 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓴 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고, 세입자가 중간에 나가면
  다음 세입자에 대한 임차인이 복비를 지불해야함

- 기존의 권리관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정일자를 새로 받을 필요가 없음
  (기존 계약서는 필수로 보관해야함)

 

4. 보증금을 올리는 경우

* 계약서를 다시 써야할까?
- 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 직접 떼서 확인해보고, 근저당, 압류 등 권리관계의 변동이 없는 지 확인하기

- 계약 중 새로운 근저당이 생겼다면, 확정일자를 새로 받을 때 내 보증금의 순위가 뒤로 밀리게 됨
  (이럴 경우에는 계약 거부하는 것이 맞다)

5. 보증금을 내리는 경우

- 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 써주면 됨
   (새로 작성해도 괜찮다)
- 기존 계약서를 파기하거나, 확정일자를 새로 받으면 안됨

* 주의사항
- 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우 전환율은 기준금리 + 2%정도로 계산해야함
   (주택임대차 보호법 제 7조에 나와있음. 기억하세요!)

주택임대차보호법 제7조의 전환율 내용

 

- 주변 시세가 떨어졌는데 보증금을 돌려주지 않거나, 잠수를 탄다면 임차권등기명령을 준비하고 계약
   만료 1개월 전 내용증명을 보내기

 

*** 반드시 주의해야 하는 사항들 ***

* 현재시점의 공시지가 확인

- 묵시적 갱신 또는 보증금을 올리는 경우, 재계약 여부를 확정하기 전, 현재 공시가격 대비 전세보증금이 적정한 수준인 지
  확인해봐야 함
- 은행 또는 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 문의하면 알려줌

* 왜 이것을 확인해야 하는가? 
- 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 재계약을 할 때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이    가능함 
- 이것을 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보험과
  대출연장이 거부될 수도 있음 

 

 

 

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